DIFORMITÀ: QUANDO TI BLOCCA DAL VENDERE CASA
Quando si vuole vendere un proprio immobile, un ostacolo che può causare ritardi e dare problemi al proprietario venditore è la difformità della planimetria catastale: questo per esempio può succedere quando si fanno modifiche edilizie o comunque variazioni che non vengono poi registrate presso gli uffici del catasto.
Quando non è conforme allo stato di fatto significa che la planimetria catastale contiene delle informazioni che non corrispondono allo stato di fatto dell’unità immobiliare.
Quando può succedere? Questo succede quando ci sono state delle modifiche all’immobile che non sono state riportate nel disegno che vi al catasto. Se non è stato presentato l’aggiornamento al catasto dopo dei lavori edilizi che sono stati commessi; oppure ancora, se dei lavori sono stati commessi abusivamente.
Quindi, che fare? Prima di tutto bisogna capire per bene cosa sia una planimetria catastale e, soprattutto, capire la differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica.
Per definizione, una planimetria catastale è il disegno tecnico in scala 1:200 di un edificio. Si trova presso gli Uffici del Territorio comunemente detto catasto della provincia dove è situato l’immobile.
Cosa si può fare se uno di questi è il vostro caso? Si deve presentare la richiesta di variazione catastale, così da non dover pagare sanzioni per una planimetria catastale non conforme, ma anche per poter vendere l’immobile nella completa legalità.
Come si fa a capire se si è conformi o no? E’ necessaria una visura catastale che, per esempio, potete richiedere anche allo Studio FAVALLI stesso, in quanto i geometri sono abilitati per effettuarla.
Quindi – riassumendo – la conformità catastale non è altro che la corrispondenza tra i dati registrati al catasto e quelli dello stato di fatto. Non deve essere confusa però con la conformità urbanistica, ovvero la corrispondenza tra il progetto edilizio che è depositato al comune con quanto realmente edificato.
Come fare se la planimetria è deforme e si vuole vendere quell’immobile?
Prima di tutto è necessario sanare le difformità e allineare i dati prima ancora che avvenga il rogito, soprattutto se si tratta di casi gravi e rilevanti, come per esempio:
1. difformità rilevanti: tutti quelle variazioni che hanno comportato un cambiamento delle disposizioni delle stanze o anche il numero, cambio della destinazione d’uso anche senza opere. Secondo la legge è necessario che le modifiche vengano registrate al catasto al massimo 30 giorni dopo la data di fine lavori, se ciò non avviene può essere fatto anche successivamente attraverso il “ravvedimento operoso” che comporta però una sanzione pecuniara.
2. modifiche abusive: in questo caso è una variazione dello stato dei luoghi senza comunicare il fatto al Comune di residenza e senza alcuna pratica edilizia. In questo caso si parla di non conformità urbanistica-edilizia: si presenta quando non viene aggiornato il progetto depositato presso il Comune, ovvero quando viene meno lo stato legittimo dell’immobile in quanto lo stato di fatto non è più conforme allo stato autorizzato. In questo caso bisogna fare richiesta di sanatoria al Comune.
Anche se sono due casi diversi e con soluzioni diverse non è possibile che il singolo cittadino se ne occupi, ma è strettamente necessario l’intervento di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra) quindi lo Studio FAVALLI si occupa anche di questi casi. — QUI potete trovare questi tipi di servizi, altrimenti QUI potete trovarne altri e farne richiesta.
Insomma, la conformità urbanistica-edilizia e catastale è fondamentale per poter vendere un immobile e per poter essere in regola e non avere problemi futuri.
Allo stesso modo per poter usufruire degli incentivi fiscali come ad esempio il Superbonus 110% è FONDAMENTALE essere in regola sotto l’aspetto della conformità urbanistico-edilizia e catastale altrimenti il RISCHIO di vedersi revocato il beneficio fiscale e dover pagare pesanti sanzioni è quanto mai ELEVATO.